証券化入門2

ジムでの筋トレのしすぎなのか、ここのところ常に身体が疲れ気味。。昼休みにお勉強のため本を読むようにしているのだけど、必ずと言っていいほどうたた寝をしている。同僚から、「いっつも寝てるね」と言われるので、「本を開くのはよく昼寝をするためだ」と言い張ってます。

さて、それでも少しずつ読み進んではいます。今日は、証券化入門のメモの続き。

「キャッシュフロー」という言葉がある。証券化は、これがすべてだという。「キャッシュフロー経営」のときと同様に、投資効率を考えるのが投資。

証券化の仕組みには、
1.デット型・・負債のこと
1−2.「パススルー型」・・民法上の任意組合、商法上の匿名組合、信託が使われる。法人税非課税。投資家は債権に直接の権利を有する。

1−3.「ペイスルー型」・・特定目的会社・特定目的信託、投資法人(J−REIT)が使われる。法人税は課税されるが、エクイティ配当分は損金算入。なので、結局非課税。投資家は債権に直接の権利を有しない。

2.エクイティ型・・株式のこと
LP(リミテッド・パートナーシップ)、信託、匿名組合、SPCがよく使われる。株式なので、元本保証がなく、ハイリスク・ハイリターン。

ところで、日本では大陸法系だからか、英米法にある「パートナーシップ」という概念がない。似たようなものとして持分会社(合名会社、合資会社、合同会社)があるんだそう。新会社法の合同会社は、たしかリミテッド・パートナーシップの日本版だったのでは、と記憶していたところ、実は、上のようなペイスルー課税には対応しないそう。

それで、会社法の外に、有限責任事業組合(リミテッド・ライアビリティ・パートナーシップ=LLP)というのができているのだそうです。複雑、というか煩雑。。

次に、話は変わって、投資の安全性を評価する指標について。

LTV(Loan to Value)..融資比率。ようするに、全体に対する借入金の割合。借入金の割合が多いとそれだけ危ない。70%程度が妥当だそう。

DSCR(Debt Service Coverage Ratio)..これがよくわからん!年間の元利返済に対する年間の純利益の割合。アメリカの銀行では、不動産から得られる純利益で、借入金の元利金を返済できる限度までしか融資を行わないという決まりがあるんだとか。

っていうか、純利益で元利返済できなかったら赤字じゃないの?と素朴に思うんですが。最後に不動産を処分して払う、というオプションがあり得るからなんだろうか。ま、いいや。証券化の仕組みについては、だいたいわかった気がします。自分で投資をやるわけでもないんで、今のところはこれで十分。

この路線でいくと、次は、信託についてもうちょっと知りたいな。あと、株の仕組みについてももうちょい知りたいのだけど、まあそれは会社法の勉強のときに機会があるでしょう。焦らない、焦らない。

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