不動産の証券化入門

不動産入門の勉強の続き。宅建の本も並行して読んでいます。不動産のことが多少わかると、税法の勉強をするときにもはかどりそう。

さて、今回は証券化入門。財テクなんて少なくとも現状の日常生活に関係のないことではあるけれど、経済とか多少マクロなことを理解する上で役立つと思います。同様に、金持ちと話をするときにも。

実は証券化自体がここ40年ぐらいの歴史しかないんだそうで、日本に入ってきたのは90年代ぐらいだとか。そりゃ、なじみのないわけですね。日本では、金融ビッグバン(誰か知らんけど、たいそうな名前を付けたもんですね。。)以降に流行っているそうです。

基本的な構造は、わりと簡単で、利息や配当を生み出す資産を、それ専用に作った会社(箱の役)が買って、その証券(その会社の株)を小口に分けていろんな人に売る。で、買った人は配当を受け取る。このシステムのメリットは、まず、その資産がもともとの持ち主(普通は会社?)の財産から離れるので、もともとの持ち主が破産しようがなんしようが、それに関係なく資産が持つ価値に応じて配当が受け取れる、ということ。それから、もともと高額の資産が、小口に分けて売ることによって、いろんな人がわりと気軽に(持分を)買える。ようするに、資産運用として利用できるようになる。

で、リスクとしては、その資産自体の価値がなくなって、利息や配当を生み出さなくなれば、当然回収できなくなる。反面、資産の価値が上がればリターンも大きくなるので、投資向け。

ちょっと前にアメリカで不景気になったのは、低所得者向け住宅ローンを証券化していたところ、ついに不動産バブルがはじけて回収できなくなったからということらしい。ローンを払えなくなれば、当然利息分はなくなり、担保の住宅を競売にかけたところで価値が下がっているのでコストを回収できない、という図式だそう。で、それに関連するデリバティブ商品を扱っていた証券会社のリーマンブラザーズやメリルリンチ、ベアスターンズがなくなり、保険会社のAIGがアメリカ政府の管理下に入った、というのが俺の理解。

ところで、不動産は証券化しにくいものなんだそうです。ほかには、信託とかもあるそう。この「信託」は、英米法での存在感と日本での存在感で相当格差があるよう。これはこれで要勉強です。。
不動産から派生して、実にいろんなテーマが見えてくるもんですな。

最後に、投資関連の本なんかを読んでいると、どうしても自分自身の問題を考えずにはいられない。教育費だけでもけっこうな額を親に出してもらったわけですが、今のところまったくリターンを生み出していない、というのが現状。自分自身の生産性に関してこのままじゃマズイかな、と思うのがひとつと、親に対してなんらかのリターンを出さないと悪いなー、というのがもうひとつ。もちろん、金銭的な価値以外にもいろいろあると思うので、そういう面からのアプローチでもいい。とにかく、いつまでもこの調子だと、やっぱり面目ない感じです。

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