不動産入門

(日本の)法律の資格を調べたところ、登竜門といわれるのは宅建らしい。この資格が必要かどうかは別として、ある程度勉強しておくのは悪くないと思った。

しかも、来月からの俺の仕事の一部にも、(フィリピンの)不動産の仲介が入ってくる感じ。もちろん俺自身が仲介をするわけではないけど、日本人対応とかで接点はある可能性もあり、やはり基礎的なことを知っておくのはよいと思う。

ということで、軽く不動産のお勉強。よく考えてみたら、不動産のことって全然知らないし。
以下は、お勉強ノート。

読んだのは、日経文庫の「ベーシック不動産入門」(2002)。入門ということで平易に書いてあるので読み易かった。良書ではないかと思う。それに、以前に軽く民法の本や、財務の本を読んでおいたのもよかった。登記の意義である第三者への対抗の意味や、割引キャッシュフロー(DCF)の部分でひっかからずに済んだ。

不動産には実際に使う価値と資産としての価値があって、これまで俺なんかは賃貸でしか関わりがなかった。でも、実は不動産証券なんかはわりと安く手に入るらしい。

さらに、ことフィリピンでは分譲マンションやら家やらが、数百万で買えちゃうこともあるので、そんなに遠い世界の話でもなかったりする。自分が住むためはもちろん、大家さんになることだって理屈では可能。

と、ちょっと不動産を身近に感じながら読んでみると、内容もわりとすんなり入ってくる。特に「不動産担保」のところは、ようやく理解できました。抵当権を設定する意義は、お金を返さないときに優先的に貸した金の返済を受けるため。もし抵当権がないと、「債権者平等の原則」によって他の債権者と同じ割合しかもらえない。そして、権利の設定には登記が必要。登記簿とは、土地や建物の履歴書のことなんだそうです。

抵当権の実行には、条件として履行遅滞が必要。地裁に申し立て、差押えてから競売にかけるが、その土地の所有権を取得した第三取得者がいる場合には、あらかじめその旨の通知をしなければならない。これは、抵当権を買取る機会を与えるため(「てき除」)。一ヶ月以内にてき除権を行使しないときは、競売の申し立てができる。

それから地味だけど大事な、税金の話。不動産に限らず、相続税は、5000万円+(法定相続人の数x1000万円)が控除される。贈与税は110万円の控除、さらに配偶者は+2000万が控除の対象。贈与税は10%〜70%の超累進課税とのこと。

資産としての不動産には、金融の話が絡んできて話が大きくなってしまう。別のトピックとして勉強した方がよさそうな感じ。特に、不動産の証券化、モーゲージ証券(MBS)のところ。これは、この前のアメリカの不況の発端になったところなので、一般常識的にも重要。ということで、次回に続く。

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